PRINCIPALES CAMBIOS DE LA NUEVA LEY HIPOTECARIA
MARIA DOLOES LOPEZ MENA hipoteca
PRINCIPALES CAMBIOS DE LA NUEVA LEY HIPOTECARIA
Tras la publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el pasado 16 de marzo de la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario las nuevas condiciones para la concesión de una hipoteca entrarán en vigor a mediados del mes de junio.
Las tres principales ventajas de la ley de cara a los clientes serán: los hipotecados recibirán más información de su contrato de hipoteca, tendrán más tiempo para estudiarlo y se ahorrarán dinero con la reducción de los gastos a la hora de formalizar su crédito.
La nueva norma no tendrá carácter retroactivo de forma general, pero si que afectará a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.
Así, entre las principales novedades destacamos las siguientes:
1. Mayor protección al consumidor.
2. Nuevo reparto de los gasto de la hipoteca.
3. La amortización anticipada de préstamo resultará más barata.
4. Incentivar el pasarse al tipo fijo.
5. Límite a los desahucios.
6. Mayor regulación de los intermediarios financieros.
7. Limitación de los productos vinculados.
8. Prohibición de establecer un tipo mínimo en las hipotecas variables.
9. Regulación de las hipotecas multidivisas.
10. Nuevo organismo para resolver quejas y reclamaciones.
1.Mayor protección al consumidor
La principal razón por la que se elaboró esta normativa fue la orden de la Unión Europea de aplicar una directiva que aumenta la protección a los consumidores. Pero además se añaden otras que son bastante interesantes:
.-Más información para el futuro hipotecado
.-Visita obligatoria al notario
.-Los registradores no podrán inscribir cláusulas abusivas,
.- Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho.
2. Nuevo reparto de los gastos de hipoteca
Este aspecto es el más mediático de la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que supone una mejora para el consumidor:
.-El Banco tendrá que pagar:
La gestoría.
El registro.
La notaría.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Su copia de la escritura.
.-El cliente tendrá que pagar:
.-La tasación.
.-Su copia de la escritura.
3. La amortización anticipada será más barata
Bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).
4. Incentivos para pasarse al tipo fijo
En la ley nueva se abarata el paso del tipo variable al fijo, ya se realice mediante una novación (un pacto con la propia entidad) o una subrogación de acreedor para irse a otro banco. Así, la comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.
5. Límites al desahucio
El artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que los bancos aplican tras un impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado, establece unos requisitos más estrictos para poder activarla.
En concreto, el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:
Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.
Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, es decir, del de la propia hipoteca.
6. Límites a los productos vinculados
La nueva Ley establece que las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque si podrán hacer bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad
Además, la prohibición de las ventas vinculadas prevé dos excepciones:
Los bancos sí pueden exigir que se contrate un seguro de hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos. Eso sí, el cliente puede suscribirlos con la empresa que quiera sin que la entidad pueda subirle el interés por ello.
También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestren que benefician al cliente. Se da al Banco de España la potestad de decidir qué servicios se incluyen dentro de esa categoría.
En cuanto a las ventas combinadas, para que el cliente pueda comparar precios adecuadamente, se obliga a las entidades a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificación y otra sin ella.
7. Prohibición de un interés mínimo: cláusula suelo
En la nueva regulación de las hipotecas se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. Por lo tanto, los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco se les permite considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo. Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.
8. Se regulan las hipotecas multidivisa
Los titulares de estos productos tienen el derecho de convertirlas a euros siempre que quieran. Además, los bancos deben informar periódicamente de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al euro y, en caso de no existir un límite sobre ese riesgo, en la FEIN tiene que incluirse cómo aumentaría la deuda en caso de que el tipo de cambio sufriera una fluctuación del 20%.
Otro punto interesante sobre la regulación de estas hipotecas es que, si no se cumplen las exigencias mencionadas, el contrato se considerará nulo. En consecuencia, el titular podrá exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda.
9. Más regulación para los intermediarios financieros
Entre la normativa que afecta a los intermediarios finacieros:
Creación de un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas.
Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso si quieren operar en España.
Su remuneración debe incluirse en la tasa anual equivalente de la hipoteca. Dicho de otra manera, no se puede ocultar la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE.
La actividad de estas agencias y compañías será supervisada por el Banco de España, aunque las que solo trabajen en una región concreta estarán controladas por la comunidad autónoma correspondiente.
10. Nuevo organismo para resolver quejas y reclamaciones
Y para terminar, destacamos que las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero. Sin embargo, esta agencia todavía no ha empezado a funcionar, así que hasta entonces será el Servicio de Reclamaciones del BDE el encargado de gestionarlas.
Hay que ser consciente de lo arriesgado que es contratar un préstamo hipotecario ya que nos obligará a su cumplimiento durante la mayor parte de nuestra vida, por ello y para estar seguro de las obligaciones que conlleva es necesario asesorarse por profesionales con carácter previo a la firma. A través de nuestros abogados de Alben ABOGADOS Y ECONOMISTAS te ofrecemos el asesoramiento necesario para que no te equivoques.